Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri Vüqar Orucun Editor.az- müsahibəsini təqdim edirik:
-2026-cı ilin ikinci yarısında Bakıda mənzil qiymətlərində artım, yoxsa ucuzlaşma gözlənilir?
-Heç bir halda ucuzlaşma gözlənilmir. Çünki tikintinin maya dəyəri, tikinti şərtlərinin və normativlərinin daha da mürəkkəbləşməsi və sərtləşməsi, eyni zamanda manatın alıcılıq qabiliyyəti, daşınmaz əmlak üçün investisiya cəlbediciliyinin qorunub saxlanması, alternativ investisiya istiqamətlərinin məhdudluğu, torpaq sahələrinin getdikcə azalması və qiymətinin fantastik səviyyədə artması — bunların hamısı tikintinin maya dəyərinin yüksəlməsinə və eyni zamanda daşınmaz əmlak bazarında təklif olunan qiymətlərin artmasına gətirib çıxarır.
Bu proses təkcə Azərbaycan Respublikasında deyil, bütün dünya ölkələrində gedir, hansı ki, onlar iflas və iqtisadi problemlər məngənəsində deyil, inkişaf edən və inkişaf etməkdə olan ölkələrdir, hamısında daşınmaz əmlakın qiymətində yüksəliş, artım var və bu artım davamlıdır.
2026-cı ilin ikinci yarısında da bu belə davam edəcək. Həm də burada əsas amil ondan ibarətdir ki, Bakı şəhərinin Baş Planı 2040 icra olunduqca, bildiyiniz kimi, qəzalı və istismar müddətini bitirmiş binalar sökülür, onların yerində abadlıq işləri aparılır və yaxud yeni binalar tikilir. Harada abadlıq işləri aparılırsa, orada qiymətlər artır. Harada yeni tikililər varsa, yeni tikililər köhnə tikililəri əvəz edirsə, orada yeni tikililərin qiyməti köhnə tikililərə nisbətən təqribən 50 faiz civarında yüksək olur.
Ona görə də 2026-cı ilin ikinci yarısında qiymət artımı davam edəcək. Temp əvvəlkilərə nisbətən yüksək deyil, amma yenə də artım tendensiyası özünü qoruyub saxlayır.
-Son aylarda mənzil qiymətlərində real artım nə qədərdir və bu artımın əsas səbəbi nədir?
-Ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə təqribən yeni tikililərdə 12 faiz, köhnə tikililərdə 9-10 faiz arası, torpaq sahələrində isə təqribən, yerindən asılı olaraq, 15-20 faiz arasında qiymət artımları baş verib. Bu proses davam edəcək. Bizim ilin əvvəlində də verdiyimiz proqnozlar özünü doğruldub. Artım tendensiyası qorunub saxlanılır. İlin sonuna qədər də bu davam edəcək.
Artımın səbəbi isə daşınmaz əmlakın investisiya cəlbediciliyidir, ilk növbədə, tikintinin maya dəyərinin yüksək olmasıdır, tikinti şərtlərinin, normativlərinin daha da mürəkkəbləşməsi və sərtləşməsidir və eyni zamanda torpaq sahəsinin qiymətinin durmadan artmasıdır.
Həm də tikinti və daşınmaz əmlak hal-hazırda xüsusi bir biznes sahəsinə çevrilib və əhalinin müəyyən hissəsi, hətta sahibkarlar özü də, sadə vətəndaşlar da evlərin, mənzillərin kirayə verilməsi istiqamətində biznes fəaliyyəti göstərirlər və bu da təbii ki, qiymət artımını səciyyələndirən amillərdən biridir.
Qiymət artımı təbiidir. Bəzi istisnalar çıxılmaqla, bəzi hallarda fərdi qaydada rieltorlar və yaxud maklerlər tərəfindən süni qiymət artımları olan faktlara da rast gəlirik. Amma ümumilikdə artım tendensiyası təbii makroiqtisadi göstəricilərin nəticəsidir və eyni zamanda daşınmaz əmlak bazarının strukturuna hal-hazırda uyğundur.
Təkcə Azərbaycanda və Bakı şəhərində deyil, bütün regionlarda, bütün bölgələrdə və qonşu dövlətlərdə də daşınmaz əmlakın qiymətində artımın baş verdiyini gözləyirik. Ümumiyyətlə, pandemiyadan sonra aktiv biznesdənsə, passiv biznes daha çox inkişaf etməyə başladı. Çünki insanlar gördülər ki, hər hansı bir biznes istiqamətində investisiya qoymaq bu və ya digər xəstəlik və epidemiya nəticəsində iflasa uğraya bilər.
Ona görə də dayanıqlı, zəruri ehtiyac xarakteri daşıyan bir neçə istiqamət qaldı. Bunun biri tikinti, digəri daşınmaz əmlak, üçüncüsü ictimai iaşə — restoranlar, kafelər və yeməkxanalardır ki, bu zəruri tələbat sahələri olduğuna görə, bu istiqamətdə investisiya yatırımı hələ də digər sahələrə nisbətən üstünlük təşkil edir.
-Bakının hansı ərazilərində qiymətlər daha sürətlə artır?
-Səbail, Nəsimi, Yasamal, Nərimanov və bir də Xətai rayonlarında. Bu rayonların infrastrukturunun inkişaf səviyyəsi həmin rayonlarda iş yerlərinin, molların, ticarət mərkəzlərinin, iş mərkəzlərinin mövcudluğu və sıxlıqla bağlıdır. Həm də ərazilərdə torpaq qiymətləri mərkəz olduğuna görə yüksəkdir. Bu baxımdan, həmin sözügedən 5 rayon arasında qiymət artımı digər rayonlardan fərqlənir.
-Mənzil bazarında hazırda “şişirdilmiş qiymətlər” problemi nə dərəcədə böyükdür?
-Bilirsiniz, əhalinin gəlirləri və mövcud mənzil qiymətlərini müqayisə edəndə belə bir nəticəyə gəlmək olur ki, bunlar bir-birinə uyğun deyil. Amma bu o demək deyil ki, qiymətlər şişirdilib və yaxud da köpük effektidir. Qiyməti ayrı-ayrı insanlar, ayrı-ayrı qurumlar və yaxud dövlət deyil, bazar özü müəyyənləşdirir.
Əgər bir yerdə tələb varsa, tikinti həcmi azdırsa, tikinti nəticəsində yaranan daşınmaz əmlaka investisiya marağı böyükdürsə, ölkədə iqtisadiyyat böyüyürsə və ümumiyyətlə, inkişaf meyilli bir sabitləşmə baş verirsə, orada təbii ki, daşınmaz əmlakın qiyməti sürətlə artacaq.
Şişirdilmiş qiymətlər də deyil, əslində. Biz bu qiymətləri dollarla müəyyən etsək, 5 il ərzində, yəni dollar artımı baş verməsə də, alıcılıq qabiliyyətində müəyyən dəyişikliklər var və biz görərik ki, heç də daşınmaz əmlakın qiyməti çox yüksəlməyib.
Əgər konkret alıcılıq qabiliyyətini, inflyasiyanı müqayisə etsək, görərik ki, yüksəlmə yalnız formal xarakter daşıyır, mahiyyətcə daşınmaz əmlak elə real qiymətini ifadə etməkdədir.
//Gülnarə Abasova, Editor.az